无锡作为一个传统工业重镇吸引了大量的外来人口来无锡工作、生活和定居；常住人口已经接近660万的无锡，2019年房产走势稳中有降，这样的背景下是不是要投资一套公寓？是劝君谨慎的好，毕竟公寓不是住宅（需要说明的是本文中提到的公寓都是指的40-50年产权的商住一体公寓，对于一些纯住宅类不做讨论。
无锡房价均价差不多两万，无锡的公寓值得买吗？
在进行房地产投资之前需要了解房地产的四个基本属性，即自住，出租，出售，抵押。公寓之所以比商品房价格低正是因为正是因为其缺少了两个基本属性即出售和抵押，公寓可以出售但是市场成交量极低，在无锡这种二线城市体现尤为明显，由于公寓的产权问题接受公寓抵押的银行极少，综上所述，出于投资的考虑不建议入手公寓，如果是过渡性自住可以考虑入手，个人观点，仅供参考。
以目前的房地产形势，在无锡入手一套公寓值得吗？
2019年已经步入最后一个月了，房地产形势基本已经固定，2020年大概率还是要维持如今的房价走势，以稳定为主的。无锡作为一个传统工业重镇吸引了大量的外来人口来无锡工作、生活和定居；常住人口已经接近660万的无锡，2019年房产走势稳中有降，这样的背景下是不是还要投资一套公寓？还是劝君谨慎的好，毕竟公寓不是住宅（需要说明的是本文中提到的公寓都是指的40-50年产权的商住一体公寓，对于一些纯住宅类不做讨论。
）。商住一体的公寓热已经席卷全国，很多人都忽视了公寓本身是商业地产的事实商住一体的公寓虽然说可以解决住的问题，但是与真正的住宅还是有很大区别的，除去简单的产权年限不同外，背后享用的资源属性也有很大不同。几点观察：第一、多数城市公寓是不能落户的，哪怕是能落户，子女也是不能优先享受周边教育资源的。虽然今年陆续有几个城市放开了公寓落户条件，但是对于子女教育这块并没有放开。
以长沙为例，子女就近入学的的排序为：1.有户有房；2.有户无房（第一类）；3.有房无户；4.有户无房(第二类)；5.无户无房。而公寓落户则属于第二类，也就是可以落户但是还是按照无房来处理，相比于有房有户的来说，无疑还是属于次等位置。大家需要明白的是，城市优质教育资源的稀缺并不是单独现象。第二、公寓唯一普遍具备的投资价值来源其实就是租金收益，出售成本太高。
我的粉丝朋友应该知道商业类地产出售时需要交纳的税费基本占据了总收益的40%，这也是为何很多购买商业地产的朋友不愿意出售是原因。商住公寓因为具备了办公和居住的属性，在租房市场还是很有前景的，不少年轻朋友喜欢在这样的公寓里面生活，因为感觉很高级。无锡住宅市场过去一年表现一般，商业地产市场表现更是如此图上所示是无锡过去一年的新房价格走势图，可以明显感觉到上涨动力乏力。
跟大家分享一组数据：滨湖12月新房均价20800元/m²、新吴12月新房均价11500元/m²、惠山12月新房均价10160元/m²、锡山12月新房均价15954元/m²、梁溪12月新房均价15685 元/m²；可以看到除去滨湖、锡山、梁溪这个几个区域房价均价在1.5万以上外，其他区域房价还是比较低的，为何会如此？其中道理且听娓娓道来：第一、无锡的资源集中区域其实就在滨湖、锡山、梁溪这个几个区域，地铁线路就是最直接的证明。
目前无锡开通的地铁线路来看，这几个区域也是线路必经之地，像新吴、惠山等区域目前来看地铁线路尚未涉及。地铁往往被认为一个城市资源集中度的体现，而事实也正如我在很多文章中提到的观点：房价其实也是背后资源的集中体现，优质资源越集中的区域房价自然越高。第二、类似于无锡这样的城市是不敢明目张胆的放松调控的，微调很难影响房产走势。
进入2019年下半年后，越来越多的朋友开始感觉到房产的“寒冬”。这种寒冬不仅仅来源于政策施压，也来自于购买力的缺失。住宅地产未来或许还有需求空间，但对于其他商业地产来说本身就是属于严重供过于求（任何城市都是这样），这个时候敢去接盘，除非你是孙宏斌。综上，无锡住宅未来或许还有保值、增值的空间，但是公寓类商业地产是不值得投资的。
