上海房价上涨，就预示着南京和合肥也会上涨，但是南京和合肥的房价一定不能超过现有的比例太多，否则就脱离了物价的根本。关于楼市合肥房价是否存在泡沫。我在之前的文章中分析过，当合肥实际库存达到4万套的临界点时，房价的走势会发生质的变化。高于4万套，房价大概率横盘或下跌，但低于4万套，房价会有很大的上涨。论合肥历年楼市调控与房价涨跌的关系。
合肥现在的房价正常吗？房价上涨背后推手是谁？
现在的房价很不正常，作为一个在合肥区域待了10年多的人，我觉得自己有这个发言权，或许也算是臆测，因为合肥的房价我根本没有搞懂是什么逻辑。这后面应该是不止一个推手，甚至我也觉得合肥就像别人说的，是一座暴发户的城市，关于房价，是谈论最多的话题，我甚至都有些神经质了，一个月赚四位数的，在合肥没有什么幸福感，当然，我的四位数没有超过五万，但我不觉得合肥有多少人会拿超过五万的工资，毕竟岗位在那了。
炒房客，中介是推手，这是毫无怀疑的，这就让我深深体会了资本的嗜血性，他们割了一茬又一茬韭菜，割很多外地人的韭菜，当然，这里面是有韭菜割的，具体原因就不直白的说了。我只是觉得合肥应该给外地人，尤其是想在合肥定居的外地人一个生存的空间，一面说是创新的高地，一面房价和物价高得离谱，还是有些没有办法适应的。可能很多人本身就是穷人，不适合来合肥发展，但是如果合肥不是洼地，没有很多好的政策和环境，又怎么会吸引人过来呢。
你觉得合肥的房价十年内会降吗？为什么？
马光远先生前几天发表了一篇文章，名为今年楼市会不会有金九银十？。在这篇文章中，关于房价走势的判断，他提出了三个视角三个维度和三个周期的理论。看了之后，深有感触，结合他的观点，我试着剖析一下未来合肥房价的发展和走势。中国房地产，说简单很简单，说难也很难。简单之处就是，在过去的20年中，凡是在热点城市买了房子的人，基本上都收益满满，因为过去的20年基本上是热点城市房价高速上涨的20年。
难的地方是，怎么预测和判断一个具体城市，特别是非热点城市在某个时期的房价走势。房价短期看政策，中期看城镇化，长期看人口转折点马光远先生提出三个基本的视角短期看政策，中期看城镇化，长期看人口转折点，我姑且从这个角度出发，来分析一下房价上涨的规律。他将政策归为短期，城镇化归为中期，而人口转折点归为长期，也正说明中国房地产的发展，必定会经历以上三个阶段。
短期看政策。首先我们先看政策，其实回顾过去10年来合肥房地产的发展，政策对房价的影响十分明显。在上篇文章中公号小易论楼市合肥限购执行一年后，政策会收紧吗？，我指出从2007年到2017年，合肥经历了两次房价上涨的大周期，每次大周期都伴随着购房政策的极度宽松。比如2008年的全球金融危机，4万亿投资大家还记忆犹新，配合不断放松的限购政策信贷政策，合肥房价在接下来的两年迎来一次小高潮。
去年的第二次上涨周期大家也看到了，政策背景是去库存及结构转型引发的经济下滑，还是以极度宽松的限购信贷以及货币政策，进一步刺激房价的大幅上涨。中期看城镇化。表面上来看，中国经济依赖房地产，但从实质上来看，依赖的是城镇化。截至目前为止，中国城市化率已经达到57%，正处于城市化发展的中期。其实这种快速的城市化已经告别了以往的高速模式，由于我们国家城市化的统计口径只是常住人口，而不是户籍人口，下一步城市化重点更多的是，转化常住人口为户籍人口的市民化。
一般来说，当农村人口转变为城市人口时，必须享受城市发展带来的所有好处，才能彻底城市化。拥有城市户籍是市民化的典型特征。但是户籍政策一般是和房子绑定的。大多数情况下，农村人口需要买房才能享受一个市民能享受的所有城市福利。所以，买房是城市化绕不过去的一道坎。在过去的20年里，中国的城市化发展迅速。平均而言，每年有近1%的中国人从农村进入城市，并在城市找到工作。
