虽然汕头的经济发展比不上珠三角，但是汕头有自己完整的产业链。汕头的玩具产业全国领先，形成了非常完整的产业链。不管其内销份额还在出口份额，汕头就是NO1，汕头玩具厂的经营者多为本地人。从人口净流入来看，汕头人口增长缓慢，会抑制房价上涨。但回顾汕头市区房价走势，从16年均价7500到现在21年均价10000，汕头房价一直很平和。
汕头的房价什么时候会降？
汕头经济只能靠房地产来提高GDP！明确来说就是要外来人口来买房！做为本地人呢大家都有个老窝住！要是你是外来人口觉得汕头好想留在汕头租房子打工就好！你老家不是有地把钱留着盖别墅！汕头是三四线城市的房子没有用！一本地居民收入不高买不起。二没有外来人口就算有他们农村还有房子住，他们只是租房子打工而已！三有钱的人根本看不起三四线城市的房子。
广东汕头的房价会不会跌回2015年的水平？
可以确定的说，不会！为什么？原因也很简单。从两个大的层面简单讲一下吧！一房地产维稳是国家层面的意志近两年国家对房地产市场的管控不断加码？住房不炒是针对近十年房地产飞速发展而踩的刹车，不炒不等于不涨，也不代表要大跌，中国的房地产和美国的股市是一个道理，投资者只认可这个标的资产，所以大家都看涨，看涨的背后就是动用杠杆谋求进场门票。
中国的房贷规模已经达到了30万亿，而房地产开发商的债务规模已经突破百万亿，中国的M2总量约230万亿，也就是说房地产市场的总规模占了中国货币市场的大半，如果房地产下跌，房地产企业的资金链断裂，直接面临破产，买房者也会出现断供情况，这些钱都是从银行借的，银行借出去的钱收不回来直接增加坏账率，最终同样面临破产。
多米诺效应下最终威胁到国内金融系统的安全。所以现在为什么会有限涨令和限跌令同时出现。涨和跌都是不可承受之重，只能按住不动，让时间慢慢消化这中间的泡沫。二从人口和GDP增长看未来发展汕头在广东来讲处在一个尴尬的位置，地理上处在广东与福建交界，远离珠三角，不能搭上广州深圳珠海形成的三角供应链快车。人口增长也没有太大变化，2020年人口普查比2010年增加11万人口，十年增长率只有2%，这与同期的广州47%和深圳的68%相差上百倍。
当然，房价也没有广州和深圳离谱。这只是说明汕头是安逸平和鲜为人提及的地方。虽然汕头的经济发展无法与珠三角对比，但汕头的也有自己的完整产业链，汕头的玩具业领跑全国，形成了非常完成的产业链，无论国内份额还在出口份额，汕头都是NO1，而且汕头的玩具工厂的经营者多是本地人。以家庭作坊为主，这让汕头地方的财富都流进了百姓的口袋，而且汕头的GDP规模虽比不上珠三角的地级市，但汕头的经济增长速度却一点也不逊色，2017年的GDP更是领跑广东地级市。
这也得益于汕头的玩具产业链的发展。总结一下在国家意志层面上，全国范围内，房地产没有大幅下跌的可能性。从人口净流入来看，汕头人口增长较慢，这会抑制房价上涨，但回看汕头市区房价走势，从16年的均价7500到现在21年的均价10000，汕头的房价已经很平和了。而且汕头的玩具产业链经营者多是本地个体户，这是一种藏富于民，人民有钱了，房价自然有支撑。
汕头房价多少，还会大涨吗？
房产大涨是要有契机的，现如今下一次契机可能是明年的亚青会海底隧道通车东海岸新配套落成开了医院商场等金砂西延通车。类似于上面这几个点都是能使周边房价上涨，但是上涨也都是周边区域，不会因为某个区域的变化而影响整个汕头市区的房价。我们回顾下，几年前的那波大涨是什么原因。在2015年之前汕头的房价都处于平稳的态势，每年涨那一点算上货币的贬值不算什么。
2015年东海岸刚开盘的几个板块和兴华桥下护堤路的两个楼盘价格都在6000元左右。2016年，创意写作进入常态化。为什么是常态化？因为在此之前，创意写作几次都是应对方式。它像风雨一样飘走了一会儿，又恢复了正常。这种正常化非常重要。当时公众已经有了汕头在变化的看法。然后大型商业体苏宁广场建成，国企开发商、名牌企业来汕头启动隧道工程。AYG宣布，汕头将在东海岸兴建一座潮汐商业大厦。
